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Questions fréquemment posées
Un bail Réel Solidaire (BRS) est un contrat conférant un droit réel sur un logement. Comme un droit de propriété, un droit réel immobilier est enregistré au service de la publicité foncière et donc opposable à tous mais, à contrario, il est limité, temporaire et avec une obligation de paiement d'une redevance et de maintien en bon état d'entretien et de réparations des constructions, conformément aux articles L255-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH).
Le dispositif bail réel solidaire (BRS) fait baisser le prix d'achat de votre logement en vous permettant d'acheter un droit réel sur un logement sans acheter le terrain. Ainsi, vous achetez uniquement le droit réel sur le logement et vous louez le terrain à Foncière Solucia Territoires pour un loyer faible (de l'ordre de 80 à 150 € par mois pour un appartement de 50 m²) en signant un bail réel solidaire d'une durée de 80 ans.
L'encadrement des prix de cession et des cessions ultérieures vise à garantir dans le temps le caractère abordable des logements et ainsi à réduire la hausse des prix de l'immobilier pour les générations futures.
Le dispositif bail réel solidaire (BRS) fait baisser le prix d'achat de votre logement en vous permettant d'acheter un droit réel sur un logement sans acheter le terrain. Ainsi, vous achetez uniquement le droit réel sur le logement et vous louez le terrain à Foncière Solucia Territoires pour un loyer faible (de l'ordre de 80 à 150 € par mois pour un appartement de 50 m²) en signant un bail réel solidaire d'une durée de 80 ans.
L'encadrement des prix de cession et des cessions ultérieures vise à garantir dans le temps le caractère abordable des logements et ainsi à réduire la hausse des prix de l'immobilier pour les générations futures.
Les droits réels BRS sur les logements sont cédés à un prix inférieur de 20 % au marché de l'ancien (soit 35 % à 50 % au marché du neuf) pour 3 raisons :
• Vous ne payez pas le terrain
• La construction bénéficie d'un taux de TVA réduit à 5,5 % (au lieu de 20 %)
• Vous bénéficiez d'une éventuelle aide de la mairie sur le prix de l'opération
• Vous ne payez pas le terrain
• La construction bénéficie d'un taux de TVA réduit à 5,5 % (au lieu de 20 %)
• Vous bénéficiez d'une éventuelle aide de la mairie sur le prix de l'opération
Vos avantages sont nombreux :
• Un prix d'achat de 35 % à 50 % en-dessous du marché du neuf
• Au lieu de payer un loyer en pure perte, vous vous constituez un capital pour une mensualité réduite, proche en réalité d'un loyer classique
• Une protection contre l'inflation
• Un prix d'achat de 35 % à 50 % en-dessous du marché du neuf
• Au lieu de payer un loyer en pure perte, vous vous constituez un capital pour une mensualité réduite, proche en réalité d'un loyer classique
• Une protection contre l'inflation
Il suffit de s'adresser au promoteur ou à l'agence immobilière. Certaines mairies centralisent les demandes. Pour pouvoir acheter votre droit réel BRS sur votre logement, vos revenus ne doivent pas dépasser les plafonds qui sont fixés par la règlementation et qui dépendent du nombre de personnes qui occuperont le logement (taille de votre famille).
Votre revenu fiscal de 2023 et celui de 2024 ne doivent ainsi pas dépasser les montants suivants :
La 2ème condition est que le logement soit votre résidence principale. Vous ne pouvez donc pas acheter un droit réel BRS sur un logement pour le mettre en location dans le cadre d'un investissement locatif.
La 3ème condition est de ne pas être propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capacités et susceptible de constituer sa résidence principale, ou d'un logement susceptible de procurer des revenus suffisants pour vous permettre d'établir votre résidence principale dans un logement du parc privé, au moment où les conditions de la jouissance effective du logement objet du bail réel solidaire sont réunies.
Votre revenu fiscal de 2023 et celui de 2024 ne doivent ainsi pas dépasser les montants suivants :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Montant maximum du revenu fiscal |
|---|---|
| 1 personne | 38 508 € |
| 2 personnes | 57 555 € |
| 3 personnes | 75 447 € |
| 4 personnes | 90 078 € |
| 5 personnes | 107 173 € |
La 2ème condition est que le logement soit votre résidence principale. Vous ne pouvez donc pas acheter un droit réel BRS sur un logement pour le mettre en location dans le cadre d'un investissement locatif.
La 3ème condition est de ne pas être propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capacités et susceptible de constituer sa résidence principale, ou d'un logement susceptible de procurer des revenus suffisants pour vous permettre d'établir votre résidence principale dans un logement du parc privé, au moment où les conditions de la jouissance effective du logement objet du bail réel solidaire sont réunies.
Oui. Vous pouvez bien sûr céder votre droit réel sur votre logement. Afin que celui-ci continue à être accessible et à profiter à des ménages modestes, le prix des cessions ultérieures est plafonné par votre contrat BRS.
Le plafond de « Prix de Cession Ultérieur des Droits Réels Immobiliers » correspond au prix d'acquisition augmenté proportionnellement à l'indice IRL auquel est appliqué une correction pour tenir compte du vieillissement de l'immeuble et du logement. En sus, est ajouté le coût des travaux que vous aurez réalisé pendant la durée de détention du logement.
L'indice IRL calculé par l'Insee vise à garantir des hausses de prix en rapport avec l'évolution du pouvoir d'achat. Ainsi, cette formule vous apporte un prix de cession stabilisé dans le temps.
Concernant les travaux, vous pourrez ajouter le coût des travaux réalisés sur les parties communes (travaux sur l'ascenseur, sur le ravalement, etc.) et le coût des travaux réalisés à l'intérieur du logement (les revêtements de murs, revêtements de sols, réparation ou remplacement d'équipement (hors coût d'entretien obligatoires), sanitaire, plomberie, électricité), hors travaux refusés par l'OFS.
Pour les travaux réalisés à l'intérieur du logement, vous devrez fournir un ou plusieurs devis et une facture acquittée. Comme d'habitude, il faut bien penser à garder toutes les factures des travaux car cela permet de bénéficier de la garantie due par l'entreprise qui réalise les travaux et, dans le cas du BRS, de les ajouter au prix de cession ultérieure.
Exemple : Vous avez acheté un droit réel sur un T2 à 150 000 € et y avez installé une cuisine pour 5 000 € et payé 2 000 € de charges de copropriété pour son entretien (ascenseur, etc.), soit un montant total de travaux de 7 000 €. Si vous le cédez au bout de 7 ans, le prix des cessions ultérieures ne pourra pas dépasser 162 000 € (150 000 € indexé sur l'IRL (estimé ici à +2 %/an) – usure (estimée ici à -1,5 %/an) + travaux).
Comme vous, la famille à qui vous cédez votre droit réel sur votre logement bénéficiera d'un bail réel solidaire de 80 ans et d'un prix de cession stable.
Au final, au lieu de payer un loyer en pure perte, vous avez accumulé un capital, après remboursement de votre crédit bancaire, qui atteint, dans les conditions ci-dessus, environ 70 000 €* en 7 ans. Vous pourrez l'investir dans un nouveau logement, l'utiliser pour payer des études post bac, compléter votre retraite ou toute autre dépense.
* ce chiffre peut varier en fonction du prix de revente, du taux d'intérêt de votre crédit, de sa durée et de votre taux d'endettement. Ce chiffre n'est ni une promesse ni un objectif de gain. Ce chiffre n'est pas contractuel.
Le plafond de « Prix de Cession Ultérieur des Droits Réels Immobiliers » correspond au prix d'acquisition augmenté proportionnellement à l'indice IRL auquel est appliqué une correction pour tenir compte du vieillissement de l'immeuble et du logement. En sus, est ajouté le coût des travaux que vous aurez réalisé pendant la durée de détention du logement.
L'indice IRL calculé par l'Insee vise à garantir des hausses de prix en rapport avec l'évolution du pouvoir d'achat. Ainsi, cette formule vous apporte un prix de cession stabilisé dans le temps.
Concernant les travaux, vous pourrez ajouter le coût des travaux réalisés sur les parties communes (travaux sur l'ascenseur, sur le ravalement, etc.) et le coût des travaux réalisés à l'intérieur du logement (les revêtements de murs, revêtements de sols, réparation ou remplacement d'équipement (hors coût d'entretien obligatoires), sanitaire, plomberie, électricité), hors travaux refusés par l'OFS.
Pour les travaux réalisés à l'intérieur du logement, vous devrez fournir un ou plusieurs devis et une facture acquittée. Comme d'habitude, il faut bien penser à garder toutes les factures des travaux car cela permet de bénéficier de la garantie due par l'entreprise qui réalise les travaux et, dans le cas du BRS, de les ajouter au prix de cession ultérieure.
Exemple : Vous avez acheté un droit réel sur un T2 à 150 000 € et y avez installé une cuisine pour 5 000 € et payé 2 000 € de charges de copropriété pour son entretien (ascenseur, etc.), soit un montant total de travaux de 7 000 €. Si vous le cédez au bout de 7 ans, le prix des cessions ultérieures ne pourra pas dépasser 162 000 € (150 000 € indexé sur l'IRL (estimé ici à +2 %/an) – usure (estimée ici à -1,5 %/an) + travaux).
Comme vous, la famille à qui vous cédez votre droit réel sur votre logement bénéficiera d'un bail réel solidaire de 80 ans et d'un prix de cession stable.
Au final, au lieu de payer un loyer en pure perte, vous avez accumulé un capital, après remboursement de votre crédit bancaire, qui atteint, dans les conditions ci-dessus, environ 70 000 €* en 7 ans. Vous pourrez l'investir dans un nouveau logement, l'utiliser pour payer des études post bac, compléter votre retraite ou toute autre dépense.
* ce chiffre peut varier en fonction du prix de revente, du taux d'intérêt de votre crédit, de sa durée et de votre taux d'endettement. Ce chiffre n'est ni une promesse ni un objectif de gain. Ce chiffre n'est pas contractuel.